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        重磅發布 | 2019中國房地產行業發展白皮書精華摘要(上)

        重磅發布 | 2019中國房地產行業發展白皮書精華摘要(上)

        分類:
        行業新聞
        發布時間:
        2019/12/10
        瀏覽量

        摘要:房地產市場從單一面向多維度方向前行。在多元格局中,房企們要如何調整前進步伐,突圍而出?種種問題,值得我們深思與探討。

         

        隨著房地產行業從高速發展到平穩落地,市場不斷分化、行業集中度逐漸增加,房企在應對融資收緊、債務壓力的同時,還要在規模和利潤中取得平衡。此外,  房地產市場也從單一面向多維度方向前行。在多元格局中,房企們要如何調整前進步伐,突圍而出?種種問題,值得我們深思與探討。

        地產融資:監管收緊 債務圍城

           以100余家企業作為樣本,統計其公開發布的融資數額,發現2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元(含擬融資計劃,下同),其中債券融資達到7602.19億元,占比61.76%。若分月來看2019年4月融資總額最高,達到3309億元,其中債券融資額為1636.29億元,而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后,隨著監管層對融資收緊,融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份,房企融資動作進一步減少,錄得的融資金額僅為2074.74億元,環比下跌8.93%。

         

        反觀海外融資,6月有所回升。2019年1到5月,樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號文發布后,境內融資環境出現明顯收緊態勢,房企積極謀求海外發債上的突破。于此,6月單月海外融資數額出現環比大幅增長,增幅為189.75%,錄得的融資額為665.39億元。

         

        如果從融資期限上審視,2019年上半年房企短期融資(2年以下)占比為25.38%,2-4年期限的融資占比為41.47%;5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務兌付壓力,房企的主要信條是解決債務,急于輸血,以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務在上半年也較為普遍。當然,如此這般,房企的融資成本也水漲船高。統計發現,2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現波動上漲趨勢,其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高,分別為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年,資金收緊態度不變,房企的融資成本還將進一步升高。

        養老地產:撬動13萬億

           從當前的養老行業來說,居家養老、社區養老和機構養老是主要的三種養老模式,其中居家養老是主流。一方面是受傳統文化影響,更為重要的還有養老資源的錯配,以及老年人口的資產不足,難以支撐收費較高的養老機構。統計發現,截止2019年6月30日,全國的養老院總數為30664間。其中江西省養老院在全國中所占的比重最高,為8.18%,寧夏最低,為0.23%。如果和老年人口相比較,則可以發現不少老年人口在全國占比較高的省份,其養老院數量卻不一定成正比。

        另外,養老地產主要集中在京津冀、長三角、珠三角和川渝四大區域。這些區域相對來說,經濟較為發達,人均可支配收入以及醫療資源優勢比較明顯,因此養老地產數量也相對高一些。

         

        統計發現,在全國的養老院中,月均收費在500-1000元之間的養老機構有22255家,其中有19682家為國營機構,占比88.43%。而其他收費階梯中,民營機構都占據了一定的主導地位,不過數量還是相對有限,而且供應較少。

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